治理小产权房产关键：打破城乡二元土地制度结构

2012年2月，北京法院判处了一例国土官员对小产权房不作为的渎职案，北京市国土局怀柔分局执法队负责人曹建明对水岸江南的小产权房产项目视而不见，被法院以玩忽职守罪判刑。国土部部长徐绍史3月10日表示，今年开始试点的治理小产权房，将为下一步大规模的清理做准备。

“小产权房产”的出现 根源上是土地制度的城乡二元体制造成的

伟业我爱我家房产(博客,微博)集团副总裁胡景晖分析表示：通常所谓的“小产权房产”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，即是一些村集体组织或者房产开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。但是，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，“小产权房产”的出现，根源上是土地制度的城乡二元体制造成的。

清理“小产权房产”的问题 除了遵循法律之外，重点还需权衡各方利益

伟业我爱我家集团房产副总裁胡景晖分析表示：从物权法的角度分析，由于对应的土地使用权不能正常交易，小产权房属于“不完全产权”的不动产，不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此，在城乡二元体制短时间内难于改变的前提下，清理“小产权房”过程中除了遵循现行法律之外，重点还需平衡各方利益。具体清理办法包括：

（1）建设过程中，如果小产权房符合农民集体土地使用制度，有利于土地节约集约利用，并给与农民集体合理合法的补偿，可以尝试通过租赁方式实现小产权房权力的转移；同时，可将此类住房纳入城市保障房建设计划之中，解决当前社会发展面临的主要问题。

（2）建设过程中，如果小产权房产属于违法占用耕地，或者不利于土地节约集约利用，或者农民集体未得到合理合法的补偿，小产权房产项目需要坚决予以撤销。

胡景晖指出，出现“小产权房产”，以及清理“小产权房”面临较大困难的根源在于我们当下土地制度的城乡二元体制。所以要想彻底解决小产权房产等一系列问题的关键，在于大胆进行相关制度的改革和创新，打破城乡二元制度结构，加速推进城乡一体化建设，建立健全农村土地流转制度。